红星地产暂甩18%股权 远洋的“战投”后会优化人员吗?

怼君 对数

作者 | 怼君

实习编辑 | 暐闻

前晚,两个关键词悄然震撼社交网络。

红星地产、远洋资本。

这两家公司,看着有点陌生,但是它们的母公司却很耳熟——

红星美凯龙,远洋集团。

据财新独家报道,红星美凯龙抛售红星地产18%股权,预计套现200多亿,而接盘侠是远洋集团旗下的远洋资本。

一个在上海,一个在北京,他们怎么就搞在一起呢?还是红星美凯龙真的很缺钱?

且往下看。

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从200亿到10亿

揭秘远洋解盘疑云

我稍微用几句话梳理下此事,根据财新独家报道——

远洋资本称,18%对应股权对应交易对价为40亿,以此推算,红星地产在此次交易整体估值约为222亿元。换个说法就是,红星甩18%地产股权套现。事件爆出后,红星美凯龙股价应声倒地,今天收市跌至4.7港元。但行至此处,红星美凯龙居然还不澄清,合作方远洋资本似乎有些“看不下去”,昨天在其官方微信特别澄清——

传言中“200亿元”对价并不属实,真相是,10.3亿元。

总价缩水了快20倍,吃瓜群众一边觉得还好不是套现200亿,一边又为红星感到可惜,毕竟甩卖了1/5的股权,才换来10个亿解渴。

更想不明白的是,红星地产是从家居行业衍生的一个板块,2020年全年全口径销售614亿元,权益销售金额438亿元,在克而瑞的排名均位列63名。无论从全口径,还是权益金额,作为民营企业美凯龙非主营板块的旗下公司,这组销售数据还是非常不错的,一年四百多亿收入的现金奶牛,1/5的股权,才值10个亿?

这到底是真的交易,还是明股实债?

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求“财”若渴的红星

大名鼎鼎的红星美凯龙,在全国超过180个城市,300多家商场。

2015年香港上市,2017年A股上市,是一家名副其实的A+H双板上市的资本巨舰。截至3月29日收盘,美凯龙(SH.601828)市值369亿,红星美凯龙(HK. 1528)市值189.4亿港币。

从资金规模来说,做地产,肯定比坐家居卖场爽得多,车老板为何要转让红星地产呢?

大家请看一则盈利警告——

1月29日,红星地产母公司红星美凯龙发布业绩预警公告,公告显示,2020年度公司实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元人民币,同比减少56.0%至61.8%。该公司预计,2020年度公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为11.50亿元至13.07亿元,同比减少50.0%至56.0%。

少赚60%的利润,导致港股一直徘徊低位,而债市也不乐观,今年以来已跌超过20%。3月下旬“20美凯龙MTN001”成交价77.20元。而惠誉、标普等投资机构,也一再把红星美凯龙的投资评级下调,融资环境更加堪忧,对红星地产的输血压力日渐巨大。

而地产板块靠的是开发和投资,拿地资金规模是很巨大的,看似赚400多亿,但红星地产并未上市,整个地产行业都因为“三条红线”资金渠道进一步收窄,龙头尚且要寻找喘息空间,像红星这样中小规模的公司,债务压力更大。

截至2020年6月末,红星地产负债总额达877.4亿,流动负债达725.02亿,比例达到83%。剔除预收款后的资产负债率达73.16%,超过70%的监管红线;此外,其现金短债比1.08%,净负债率95.86%,离红线仅一步之遥。

虽然,红星地产的收入利润并无并入上市主体美凯龙或红星美凯龙,但梳理它的基本面,不难看出红星美凯龙和红星地产的症结在于“重资产”运营。

红星地产是2009年起家,投资性房地产账面价值为900亿左右,主营业务是商业运营管理和不动产开发,包括“爱琴海购物公园”商业地产运营和红星“天铂”系住宅开发销售,关键词还是商业,商业项目自持比例大,回报周期长,只有像华润这样的央企,或者龙湖这样财务结构优秀的规模民企,才能够做到收支平衡,而相对于住宅而言,商业毕竟是微利前行。

▲车建新

而母公司红星美凯龙资产更加重,江苏人出身的车建新相信“买地建卖场出租”的商业模式,一切抓在自己手里,梦想是有的,但几百个卖场重资产,在如今的市场环境下,让一个家居人喘不过气,也是意料之中。

Last

联姻or占有?

虽然坊间都称这次红星美凯龙是甩卖地产板块,远洋资本给还是给投资定位为”战略入股”,还加上几个美好的定语——

强强联合,共创共赢。

而远洋方面也透露消息,不排除有进一步收购的可能。

但红星方面依然沉默。

2013年,原中海苏州总经理楼超钢,高调加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年,红星集团事业部合并,楼超钢升任集团总裁,被内部称为“中海帮”的陈志杰任营销部总经理,原苏州中海范珺任营销部助理总经理。

怼君几个好朋友和这家公司的高管有些交情,据了解,红星地产曾有推进上市计划,此次事件发生,让众多持股的中高管或有无法兑现的风险,导致不少等着靠此实现高光时刻的领导已然不知所措。

从一线央企到红星地产,上市梦可能是楼超钢们最大的追求,如今梦碎也罢。

我想,此刻楼超钢们最担心的,也许是跟着自己来红星的中海帮小伙伴,前程何去何从了吧?说不定还被悄悄“优化”,这一切的一切,就看和远洋资本这几个月的博弈,更深一层说,不少红星地产小伙伴跟投了自己的项目,此时组织架构动荡,或许还为原已求财若渴的母公司的资金安全雪上加霜。

有消息称,即将到来的四月,红星地产或将迎来做尽调的远洋小伙伴,而三个月后的七月,具体方案将初见轮廓。资产方面,红星地产确有一批优质的地块,但有些地块,某商业可售小部分商铺,可能不会收纳到整体资源包之中了吧?

回想起旭辉8亿锁定彰泰,还是转成债务,届时便会有结果。

对于很多很多职业经理人和小伙伴担心的优化问题,怼君了解到,目前项目层面应该比较稳定,其他部门应该也将在尽调后有进展和说法,目前我们且以官方口径“仍将保持团队稳定”为准。

或许不该拥有,应该学会放下。

正如车建新老板,红星美凯龙经过星光熠熠,也经过惨淡经营,木工出身的他,应该也是看得很开吧。

责任编辑:陈悠然 SF104

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